Projektbeschreibung - Bürgerzentrum Wilhermsdorf

1.1 Kurzbeschreibung des Projektes

Der Markt Wilhermsdorf plant die Sanierung der Gebäude in der Hauptstraße 40 & 42 und deren Umnutzung in ein Bürgerzentrum. Die Gebäude befinden sich in zentraler Lage des festgesetzten Sanierungsgebiets. Die Gebäude sind Teil eines städtebaulichen Ensembles aus barocken Bürgerhäusern. Mit der Sanierung der Gebäude wird das bereits von der Gemeinde beispielhaft fachgerecht sanierte Ensemble aus Rathaus und der historischen Scheune (Hauptstraße 46 und 44a) ergänzt und erweitert. Das Anwesen der Hauptstraße 44 ist ebenfalls Teil des städtebaulichen Ensembles. Das Gebäude ist jedoch noch bewohnt und baulich gesichert. Es soll zu einem späteren Zeitpunkt ebenfalls in das Bürgerzentrum mit einbezogen werden. Die jetzt beantragte Maßnahme umfasst die Gebäude Hauptstraße 40, 42 sowie den Innenhof. Außerdem soll die bestehende Bücherei in der Gemeindescheune einen barrierefreien Zugang erhalten. 

Die Maßnahme soll mit Mitteln des Denkmalschutzes und der Städtebauförderung mitfinanziert werden.

1.2. Kurzbeschreibung der Ziele

Die neuen Räumlichkeiten im Bürgerzentrum sollen niederschwellige und breite Angebote des sozialen, kulturellen und gesellschaftlichen Zusammenhalts und der gesellschaftlichen Aktivierung in der stadträumlichen Mitte von Wilhersmdorf ermöglichen.

Das städtebaulich und stadträumlich bedeutsame bauliche Ensemble befindet sich im räumlichen Zusammenhang mit dem ebenfalls denkmalgeschützten und bereits saniertem Rathaus (Hauptstraße 46) und der ebenfalls bereits sanierten Gemeindescheune mit Bücherei und Bürgersaal (Hauptstraße 44a). Die Umnutzung soll die Gebäude sichern und die städtebauliche Bedeutung in der stadträumlichen Mitte erlebbar machen. Der räumliche Zusammenhang zum Rathaus verstärkt und erweitert die Bedeutung des Ensembles.

Die Gebäude befinden sich im Bereich des "sensiblen" stadträumlichen Höhepunktes der Hauptstraße (Geißenhof; VU 1998). Damit sind die Sanierung und Belebung der Gebäude ein wichtiger Baustein für die Wiedergewinnung und Belebung des öffentlichen Raumes, welcher insbesondere den Menschen und nicht den Verkehr in den Fokus nimmt.

3.1 Rahmenplanungen zur Innenentwicklung

2014 bis 2016 wurde ein integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK) erstellt. Es fanden u.a. zwei Planungswerkstätten mit den Bürgern statt, bei denen das Ziel und die Inhalte eines Bürgerzentrums im Rathausumfeld formuliert wurden. Das Projekt ging mit dem Titel „Soziokulturelles Zentrum“ unter der Vision „ein attraktives und lebendiges Miteinander“ in das Zielkonzept des ISEKs ein. Im Zuge des ISEK-Prozesses wurden die Anwesen Hauptstraße 40 und 42 vom Markt erworben.

Außerdem liegt für den Altort ein Bericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB aus dem Jahr 1998 vor. Für die Gebäude 40,42,44 (und auch 46) sind bereits 1998 in der Vorbereitenden Untersuchung erheblicher Sanierungsbedarf festgestellt und in den Maßnahmenplan aufgenommen worden.

2019-2021 wurde für die Gebäude der Hauptstraße 40 und 42 ein denkmalpflegerisches Vorprojekt durchgeführt. Das Vorprojekt ist mit Mitteln des Entschädigungsfonds gefördert worden.

3.2. Kooperativer Planungsprozess (Nutzungskonzept und Raumprogramm)

Nach Beschlussfassung des ISEK haben sich Teilnehmer aus den Planungswerkstätten zum sog. ISEK-Stammtisch als ISEK-Arbeitsgruppe gefunden. Mit dem ISEK-Stammtisch, dem Heimatverein und Mitgliedern des Marktgemeinderates wurde in Zusammenarbeit mit der Verwaltung in mehreren Workshops und Veranstaltungen ein Nutzungskonzept und Raumprogramm für das Bürgerzentrum erarbeitet. In einem gemeinsamen und kooperativen Planungsprozess wurden auf der Grundlage der im ISEK erarbeiteten Ziele und Visionen, Nutzungen gesammelt, diskutiert, gewertet und zusammengestellt.

Ablauf: 

17.01.2015: 1. Planungswerkstatt ISEK
27.03.2015: 2. Planungswerkstatt ISEK
10.11.2016: Besichtigung Bürgerhaus Markt Erlbach und Bahnhof Hagenbüchach
25.01.2017: Workshop zur Ideenfindung - Nutzungsvorschläge
12.05.2017: Anhörung Wünsche der Bürger
20.07.2017: Vorstellung von 3 Nutzungs- und Raumvarianten mit Umbauvorschlägen
09.01.2018: Workshop zur Festlegung des Raumkonzeptes

3.3. Ergebnis des kooperativen Planungsprozesses

Im Ergebnis des Beteiligungsprozesses sollen die drei Gebäude, der Innenhof und das Rathausgebäude mit der Gemeindescheune eine Einheit bleiben. Die Bürger wünschten sich Nutzungen, die der Gemeinschaft dienen. Diese Nutzungen sollen sich räumlich und funktional ergänzen. Es wurden bereits bei den Planungswerkstätten vielfache Nutzungen angesprochen. Als zentraler Wunsch wurde ein kleiner ehrenamtlich betriebener Bürgergasthof als Treffpunkt für Vereine und Bürger aus dem Kernort genannt. Außerdem wurde der Bedarf für Archiv- und Arbeitsräume für mehrere Vereine des Ortes herausgearbeitet. Für die Organisation des Hauses hat der Heimatverein Wilhermsdorf bereits einen Vorschlag vorgelegt.

In den Workshops wurden insbesondere folgenden Nutzungen herausgearbeitet:

Im Herzoghaus-Haus (Hauptstraße 40):

• Bürger-Wirtshaus mit Nebenzimmern für Vereinssitzungen im Erdgeschoss
• Archiv- und Arbeitsräume für Vereine im Obergeschoss
• Veranstaltungs- und Proberaum im Dachgeschoss

Im Schramms-Häuschen (Hauptstraße 42):

• Schaufenster für Touristen und Vereine
• Ausstellungsraum

Im Innenhof:

• Biergarten
• Begegnungsstätte

Folgende Nutzungen wurden im Diskussionsprozess verworfen:

• Hausmeisterwohnung
• Gästezimmer
• Wohnungen
• Jugendtreff
• Sitzungssaal
• Trauzimmer

In den Arbeitssitzungen mit dem Behindertenbeauftragten des Landkreises wurde herausgearbeitet:

Auf Anregung des Behindertenbeauftragten des Landkreises wurde für Hörgeschädigte eine Induktionsschleife im Dachgeschoss des Herzog-Hauses (Pröllhaus) eingeplant. Außerdem wird ein besonderes Augenmerk auf schwellenlosen Übergang der Geschosse und den Ausbau der Behinderten-Toiletten gelegt.

4.1. Projektziele und erwartete Effekte

Ziel 1: Stärkung der Ortsmitte
Das bauliche Ensemble soll durch seine besondere stadträumliche Wirkung und durch sein soziokulturelles Nutzungskonzept die Identifikation mit dem Altort stärken und den Bürger an die Ortsmitte binden. Als Gegenpol zu den zahlreichen Wohngebieten an den Siedlungsrändern und dem großflächigen Einkaufsmarkt am Rand des Sanierungsgebietes soll das Bürgerzentrum einen attraktiven Anziehungspunkt in der Ortsmitte bilden.

Ziel 2: Stärkung, Bündelung und Vernetzung von Angeboten zur Teilhabe und des gesellschaftlichen Zusammenhalts
Die neuen Räumlichkeiten im Bürgerzentrum sollen niederschwellige und breite Angebote des sozialen und gesellschaftlichen Zusammenhalts ermöglichen und die historische Ortsmitte beleben und stärken.
Bestreben der Marktgemeinde ist es soziale und kulturelle Einrichtungen, sowie die Verwaltung selbst in der Ortsmitte zu bündeln. Ziel ist das bürgerschaftliche Engagement in Vereinen und die gesellschaftliche Teilhabe zu stärken, sowie die gesellschaftliche und soziokulturelle Interaktion in der Ortsmitte zu bündeln und damit zu beleben. Der Markt Wilhermsdorf möchte die baulichen Voraussetzungen für ein gesellschaftliches Miteinander und gesellschaftlichen Zusammenhalt schaffen.

Ziel 3: Erhalt von stadtbildprägenden historischen Gebäuden und Stärkung des räumlich wirksamen Ensembles
Durch die Sanierung werden die historischen und stadträumlichen bedeutsamen Gebäude erhalten und für zukünftige Generationen gesichert. Durch die Sanierung der Gebäude entsteht ein fachgerecht saniertes Gesamtensemble aus mehreren verschiedenen barocken Bürgerhäusern bestehend aus Rathaus (Hauptstr. 46), Zink-Haus mit Scheune (Hauptstr. 44 und 44a), Schramms-Häuschen (Hauptstr. 42), Herzogs-Haus (Pröllhaus) (Hauptstr. 40). Die Bandbreite reicht vom repräsentativen Consulenten-Haus (jetzt Rathaus) bis zum Kleinhaus.

Ziel 4: Belebung der Hauptstraße und des Marktplatzes
Die Gebäude befinden sich im Bereich einer Schlüsselstelle des öffentlichen Stadtraums. Laut Geißenhof; (VU 1998) handelt es sich bei dem Bereich um den „sensiblen“ stadträumlichen Höhenpunkt der Hauptstraße. Damit sind die Sanierung und Belebung der Gebäude ein wichtiger Baustein für die Wiedergewinnung und Belebung des öffentlichen Raumes in der Hauptstraße und des Marktplatzes. Die Nutzung der Leerstandsgebäude als Bürgerzentrum ist ein wichtiger Baustein, zur Rückgewinnung des öffentlichen Raumes, welcher insbesondere den Menschen und nicht den Verkehr in den Fokus nimmt.

Durch das Bürgerzentrum lässt sich auch eine Belebung der angrenzenden öffentlichen (Straßen-)Räume erreichen, da für das Bürgerzentrum ein Leuchtturmeffekt zu erwarten ist.

Ziel 5: Modellhaftes Aufzeigen des wirtschaftlichen Einsatzes einer regenerativen Energie- und Wärmeversorgung in denkmalgeschützten Leerstandsgebäuden mit aktuen baulichen Missständen und Sanierungsbedarf
Das Herzogs-Haus (Pröllhaus) soll mit einer Luft-Luft-Wärmepumpe mit Strom versorgt werden. Außerdem wird auf dem Anbau eine PV-Anlage errichtet werden. Der Markt Wilhermsdorf möchte mit seiner Gebäudetechnik öffentlichkeitswirksam zeigen, dass selbst von Verlust bedrohte, denkmalgeschützte Bestandsgebäude mit Wärmepumpen versorgt werden können und dass sich auch im Denkmalschutz und auch auf stadträumlich bedeutsamen Gebäuden PV-Anlagen auf Dachflächen integrieren lassen, welche sich harmonisch in den Altort einfügen.

Ziel 6: Barrierefreie Erreichbarkeit
Um dem Ziel 2 zur Schaffung von niederschwelligen und breiten Angeboten gerecht werden zu können, ist auch die Barrierefreiheit ein zentrales Ziel. Sämtliche Kernnutzungen im Bürgerzentrum und die Bücherei sollen barrierefrei erreicht werden können. Dazu wird ein Anbau mit einem neuem Treppen-Haus und einem Aufzug an das Herzogs-Haus angebaut. Die Bücherei soll über einen Laubengang, der ebenfalls an den Aufzug angebunden ist, einen barrierefreien Zugang erhalten. Der Laubengang kann auch das OG des Zink-Haus barrierefrei anbinden.

4.2. Nutzungskonzept

Auf der Grundlage der Ergebnisse der Bürgerbeteiligung, der formulierten Zielsetzungen und eines 2019-2021 durchgeführten denkmalpflegerischen Vorprojektes wurde nun das Nutzungskonzept durch das Architekturbüro KÜHNLEIN, Berching weiterbearbeitet und in Zusammenarbeit mit der Verwaltung weiterentwickelt.

Wie vorher bereits beschrieben, bilden die Gebäude als neues Bürgerzentrum (Bürgerhof) eine Einheit um den neu zu gestaltenden Innenhof. Der neugestaltete Innenhof wird zukünftig mit dem Rathaushof verschmelzen. Rathaus und die drei Gebäude des Bürgerzentrums bilden zukünftig ein neues Quartier mit vielfältiger öffentlicher und gesellschaftlicher Nutzung.

Das Bürgergasthaus im Erdgeschoss des Herzog-Hauses:
Kernnutzung des Bauvorhabens stellt das Bürgergasthaus mit dem Schwerpunkt Vereinsarbeit im Herzog-Haus dar. Das Gebäude wird über einen Anbau barrierefrei in allen Geschossen angebunden. Das Bürgergasthaus soll den Vereinen in zentraler und wahrnehmbarer Lage die Gelegenheit geben, sich regelmäßig zum geselligen Beisammensein und für die Vereinsarbeit zu treffen. Ebenfalls wird der Seniorenbeirat den Bürgergasthof für Angebote nutzen. Der Bürgergasthof wird nicht mit einer Gastro-Küche ausgestattet werden.

Derzeit wird geprüft, ob über Belieferungsservice / Abholservice die verbleibenden Gastronomen (Pizza, Döner, Asia, Griechisch) dem Bürgergasthof vor Ort warme Speisen zur Verfügung stellen können. Eine Konkurrenzsituation zu den besehenden Speisegaststätten wird nicht entstehen, da das Angebot nicht auf Konsum oder Genuss ausgerichtet ist, sondern das Zusammentreffen und den Austausch von Gruppen im Fokus hat. Auch finanzschwache und vereinsamte Bürger sollen durch das Angebot angezogen werden, da eben nicht der Verzehr (Konsum) zentrales Anliegen ist, sondern die Teilhabe. Für den Markt Wilhermsdorf ist Teilhabe der erste Schritt zum Engagement in Gemeinde, im Verein und im Ehrenamt. Das Bürgergasthaus dient sozusagen als „Einstiegstor“ und als Multiplikator für die Arbeit der Vereine, die politische Arbeit in der Gemeinde, eine integrative Seniorenarbeit und für soziales Engagement. Durch die anderen Angebote im Bürgerzentrum, dem Rathaus und der Bücherei können so optimal Verschneidungen und Synergien genutzt werden.

Die Vereinsräume im Obergeschoss des Herzog-Hauses:
Das Obergeschoss soll der ehrenamtlichen Arbeit der Vereine dienen. Konstruktive Arbeitsbesprechung sollen dort stattfinden. Außerdem soll den Vereinen die Möglichkeit gegeben werden ihre nun schon teilweise 150 Jahren alten Archivalien und andere Materialien zu lagern und zu archivieren. Auch können die Besprechungsräume für Übungen- und Proben mit wenig Platzbedarf (z.B. Soloübungen und -trainings der Musikkapelle) genutzt werden. Bis zur Umsetzung des Nutzungskonzeptes für die Hauptstraße 44 sollen die Räume im OG auch für die Seniorenarbeit genutzt werden.

Der Vereinsboden:
Der Dachboden soll überwiegend für Veranstaltungen der Vereine, der VHS, der Seniorenarbeit und als Proberaum der Musikkapelle genutzt werden. Auch diese Angebote sollen möglichst niederschwellig und barrierefrei sein, um so einem breiten Personenkreis Zugang zu ermöglichen. Neben einem barrierefreien Zugang soll auch eine Induktionsschleife für Hörbeeinträchtigte eingebaut werden.

Der Innenhof und der Laubengang:
Der Innenhof wird von einen neu zu errichtendem Laubengang umschlossen werden. Der Laubengang ermöglich die barrierefreie Anbindung der Bücherei in der Zinkscheune. Der Innenhof soll dem Aufenthalt dienen und für Begegnungen nutzbar sein.

Das Schramms-Häuschen (Hauptstraße 42):
Das Gebäude selbst, stellt als Kleinhaus aus denkmalpflegerischer Sicht eine Besonderheit und eine Rarität dar. Seine städtebauliche Wirkung wird noch durch das Holztor verstärkt, da das Kleinhaus so wie ein Torhaus wirkt. Es wird eine saisonale Zwischennutzung als Schaufenster oder Ausstellungsräumchen angestrebt.

4.3. Baubeschreibung der baulichen Maßnahmen

Das Herzog-Haus, Hauptstraße 40
bleibt in seiner Grundstruktur so erhalten. Um die Barrierefreiheit herzustellen, wird im Norden der Pultdachanbau durch eine zeitgemäße Erschließung mit Treppe und Aufzug ersetzt. Der Aufzug erschließt alle Geschosse (inkl. Dachgeschoss der Hauptstraße 40) barrierefrei.

Der ältere Seitenflügel mit Satteldach bleibt erhalten und wird für Haustechnik und Lager genutzt. Im Erdgeschoß ist ein Gastraum mit ca. 30 Plätzen, Theke, Lager und Küche vorgesehen.

Vom Gastraum gibt es einen Zugang in den Hofbereich, um auch diesen mitnutzen zu können. In der Küche soll nicht gekocht werden, sondern kalte Speisen, Brotzeiten, Imbiss vorbereitet werden. Der südliche Nebenraum zur Straße kann sowohl als Erweiterung für den Gastraum dienen, als auchals separater Veranstaltungs-/Besprechungsraum. Auch als Ausstellung eignet sich die Fläche, da die beiden großen Schaufenster zur Straße erhalten bleiben und somit auch eine Präsentation nach außen möglich ist (Bürgerschaufenster). Die WCs im Erdgeschoß sind westlich des Flures am Eingang angeordnet. Die historische Treppe ins OG bleibt erhalten. Im Obergeschoß wird die Raumstruktur belassen, hier sind Flächen für Vereine, Lager, Besprechungen vorgesehen. Im Norden die Sanitärräume und ein kleiner Putzraum. Die historische Ausstattung wie Türen, Brüstungen, Putze, Fenster bleiben erhalten und werden instandgesetzt. Die Treppe ins Dachgeschoß bleibt erhalten. Im Dachgeschoß wird ein Vereinsboden mit ca. 78 Sitzplätze platziert. Ein Lager und Teeküche wird mit Möbelelementen abgezont, so dass der gesamte, großzügige Dachraum noch spürbar bleibt. Die Belichtung erfolgt über die vorhandenen Giebelöffnungen und denkmalgerechte Dachfenster.

Alle Geschoße (EG, OG, DG) sind an das neue nördliche Treppenhaus und den Aufzug barrierefrei angebunden. Hierzu müssen die Öffnungen am Giebel erweitert und angepasst werden. Barrierefreie Toiletten werden im EG und OG eingebaut.

Das Schrammhaus, Hauptstraße 42
mit Mansarddach wird denkmalgerecht aber einfach saniert und ist für eine Sommer-Nutzung vorgesehen. Die Böden werden teilweise erhalten, die Fenster wieder als Einfachfenster instandgesetzt bzw. erneuert. Die Sandsteingewände sind massiv durch Feuchtigkeit und Tausalzeinwirkung zerstört, hier ist eine ordentliche Instandsetzung notwendig. Die Grundrissstruktur bleibt wie im Bestand erhalten, eine neuere Wand im OG wird rückgebaut, um auch im OG einen größeren Raum zu erhalten. Das Dachgeschoß bleibt nicht ausgebaut. Die Treppen bleiben erhalten. Die Wandoberflächen werden einfach und behutsam instandgesetzt. Die Haustüre aus der ersten Hälfte des 20. Jh. wird saniert. Die reduzierte Haustechnik mit Stromanschluss (Beleuchtung + Steckdosen) ist ausreichend. Eine Sockeltemperierung hält das Gebäude frostfrei und verhindert aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk. Das Tor wird ebenfalls restauriert.

Der Innenhof
wird ebenfalls umgebaut. Der Innenhof wird begrünt und soll als Biergarten, und Begegnungsstätte genutzt werden können.

Der neugestaltete Innenhof wird darüber hinaus an den Rathausinnenhof angebunden. So dass auch hier anpassende Umbaumaßnahmen notwendig werden. Es müssen höhenmäßige Anpassungsmaßnahmen vorgenommen werden. Außerdem muss der Fahrradunterstand versetzt werden. Die Zugänglichkeit im Innenhof und die Anbindung an den Rathaushof wird über Rampen sichergestellt.

Der Laubengang
soll den Innenhof räumlich umfassen und die räumliche Qualität des Innenhofes stärken. Der Laubengang wird ausgehend vom Dachgeschoss der Hauptstraße 40 um den Innenhof als umlaufender Laubengang errichtet. Dieser Laubengang bezieht außerdem die Zinkscheune (Bürgersaal und Bücherei) mit ein und ermöglicht einen barrierefreien Zugang.

Die Gemeindescheune
ist bereits Teil des umgestalteten Rathausareals. In der Zinkscheune ist der Bürgersaal und die Bücherei untergebracht. Mit den Planungen zum Bürgerzentrum ergibt sich die Chance die Bücherei im OG barrierefrei über den zu errichtenden Laubengang anzubinden. Der neue Zugang ermöglicht nun auch mobiliätseingeschränkten Personen eine aktive Teilhabe am Angebot der Bücherei. Allerdings erfordert die barrierefreie Anbindung Umbaumaßnahmen an den Eingangsbereichen der Bücherei und des Bürgersaals. Diese Umbaumaßnahmen sollen ebenfalls im Rahmen der Baumaßnahme vorgenommen werden. Der Umbau der Zinkscheune war eine Städtebau­förder­maß­nahme.

4.4. Umweltbezogene und ökologische Aspekte

Als Nachhaltigkeitsbausteine sind zu nennen:

• Erhalt der Bausubstanz
• Energetische Sanierung des Herzog-Hauses
• Klimaangepasster Anbau zur Barrierefreien Erschließung in Holzrahmenbauweise
• Heizenergie-Versorgung des Herzog-Hauses mit Luft-Wärmepumpe mit PV-Unterstützung
• Wiedernutzbarmachung von leerstehender vorhandener historischer Bausubstanz
• Gestaltung der Freiflächen durch Begrünung des Innenhofes
• Verbesserung des öffentlichen Raumes

Besonders herauszustellen ist die Heizenergieversorgung des Herzog-Hauses. Der Markt Wilhermsdorf hat sich bewusst gegen eine Anbindung an die vorhandene Gasversorgung im Rathaus und Hauptstraße entschieden. Das denkmalgeschützte Gebäude wird mit einer Luft-Wärmepumpe beheizt werden. Die Wärmepumpe erhält Unterstützung durch eine denkmalgerechte PV-Anlage auf dem Anbau. Die Verteilung der Wärmeverteilung erfolgt über Wand, Decke und Fußboden.

Mit der Heizungsart möchte der Markt Wilhermsdorf zeigen, dass auch im denkmalgeschützten Baubestand die Wärmeversorgung mit Wärmepumpen möglich ist. Außerdem soll die PV-Anlage modellhaft zeigen, wie Solaranlagen sich städtebaulich und nicht störend in historische Dachlandschaften einfügen können.

Der Anbau mit dem Treppenhaus und Aufzug erfolgt in Holzrahmenbauweise. Durch die Holzrahmenbauweise ist es möglich, vor die denkmalgeschützte Fassade eine gedämmte nachhaltige Fassade zu setzen. Die Dämmung bewirkt einen Hitzeschutz im Sommer und bessere Dämmwerte im Winter. Im Planungsprozess wurde sich bewusst für eine Holzkonstruktion entschieden, welche sich von der Glas-Stahl-Konstruktionen der Anbauten am Rathaus und der Gemeindescheune unterscheidet.

Erstellt:
Claudia Meurer
Dipl. Ing. Landespflege (FH)